就各方面得到的信息看，土地改革的焦点和核心依然是征地制度能否有所突破，而最可能的进展是集体建设用地如何有序进入土地市场；不过，很明确的是，寄望于三中全会放开农地开发房地产，是不太可能的，也是不现实的。

　　简单地说，外界对三中全会的期待无非有三点：其一是开放农民集体土地的交易权，让农民也可成为建设用地的出让者，打破政府独家卖地的垄断权利，农地与市地“同地同权”，扩大土地市场的供应，降低房价，甚至让“小产权房”有条件地合法化。

　　其二是赋予农民完整的土地产权，这包括两方面，一是赋予农民承包的农用地以长期而完整的产权，把农地承包权变成一种“长久不变”法定权利，打破目前“农地农用不得抵押”的限制；二是让农民的宅基地有抵押和转让的权利，盘活急剧城市化进程中的农村土地资源。

　　三是改革“土地财政”体制，在限制征地的同时，给地方政府以稳定、可持续的收入。这项改革应与财税体制改革相匹配。关键是要清理、归并现有土地有关税费，在土地和房产保有环节征税，称之为“物业税”或“房地产税”都可以，并应面向全国所有机构和个人征收，而非局限于试点。

　　就目前而言，废止征地制度，各项建设都靠业主与农民集体谈判，并以市场价购买土地，这固然是理想的，但由于对地方政府的利益触动太大，甚至会影响中央与地方的关系，其改革难度最大，几乎不可能。因此，三中全会不大可能就此作出决策。

　　笔者估计，此次三中全会，应不会有废止征地制度的激进说法，最多也是维持现有的官方表达——“逐步缩小征地范围”，将来也只能是一种渐进式的改革。但是，面对每年数万起地方政府主导的土地违法及群体性事件，中央政府也不能不有所行动。这就可能退而求其次——在“集体建设用地入市”问题上有所突破。

　　所谓集体建设用地，不过是指农民集体所有的非耕种用地。这些集体建设用地，就存量而言，主要是三大块：一是农民的宅基地，大约2亿多亩；二是乡村企业用地，这些土地目前有的已转手多次，有的却撂荒或闲置；三是村庄公益事业和公共设施等用地。目前看，最有市场升值潜力的是宅基地和乡村企业用地。

　　当然，集体建设用地还有增量的问题。比如，随着农村人口的自然增加，一些耕地会被辟为宅基地；同时，一些公共设施或公益事业，如村民文化、娱乐场地等，也会占用耕地；三是一些城市郊区，由于城市的发展，一些农用地也会或明或暗地转为建设用地，比如一些地方的“小产权房”，就是这样建成的。

　　对上述集体建设用地，各地为了盘活稀缺的土地资源，可谓八仙过海，各显神通。比如，广东早在七年前就出台地方法规，允许农民集体建设用地合法进入土地市场，可入股、联营、买卖，抵押、出租等，但也有限制，“不能开发房地产”；而江苏则是采取“三集中”方式，让农民集中住上高楼，农民旧有的宅基地则集中统一规划，变成工业集聚区；浙江温州等地，则主要是借此开办工业企业，变成集体经济组织的资产，让农民成为股东，可以享有分红等收益。

　　但是，应该看到，由于决策者依然担心耕地减少导致的粮食供应问题，由于地方政府缺乏立法机构制约，盲目扩张的冲动依然强烈，加之近年来围绕土地权益引发的群体性事件此起彼伏，决策者不大可能让集体建设用地完全自由地进入市场。也就是说，会有所限制。比如，在“小产权房”问题上，此次三中全会不太可能就此松口。